A legtöbb egyetemvárosban még mindig többe kerül kibérelni egy lakást, mint fizetni egy ingatlanhitel törlesztőjét. Ám ehhez több milliós önerőre is szükség volna.
Bár az idén mind Budapesten, mind a nagy egyetemvárosok többségében elmaradt a lakásbérleti díjak emelése, még mindig jobban megéri hitelből megvenni egy garzont, mint kibérelni. Igaz, a mérleg nyelve már kevésbé billen a vétel felé, mint a korábbi években. A lakásvásárláshoz ráadásul hitelképesnek is kell lenni, és legalább 30 százalékos önerőt, azaz minimum 3-8 millió forintot le kell tenni az asztalra – derül ki az ingatlan.com és a money.hu Népszava számára készített elemzéséből. A felsőoktatási ponthatárok júliusi kihirdetése után minden évben megugrik a kereslet a kibérelhető lakások iránt, az augusztusi pótfelvételi eredmények után pedig egy újabb hullám jön. Kollégiumi férőhely az idén sem jut mindenkinek, de most több kiadó lakás közül lehet válogatni. A koronavírus-járvány miatt elmaradtak a rövid távú lakáskiadás fő célcsoportját jelentő külföldi turisták, így a tulajdonosok egyre inkább a hosszútávú kiadást választják. Erre ösztönzi őket a rövidtávú lakáskiadás kormány által belengetett, végül az önkormányzatokra bízott szigorítása is. Utóbbiak e téren még nem jelentettek be új szabályozást, ám valamiféle szigorítás borítékolhatóan lesz. Az utóbbi hónapokban így némileg csökkentek a lakásbérleti díjak. Egyre inkább mérséklődik a lakásárak eddigi rohamléptékű drágulása is. A kedvező hozamot kínáló új állampapír tavaly nyári megjelenése után Budapestről ugyanis lényegében eltűntek befektetési céllal vásárlók, akik egyik fő mozgatórugóját jelentették a gyors drágulásnak. A koronavírus-járvány negatív hatása pedig általánosságban is visszafogta a lakásvásárlási kedvet, így az áremelkedést is. Ebben a helyzetben adódik tehát a kérdés ismét sok családnál: bérelni vagy vásárolni érdemes-e inkább az egyetemre készülő diák számára. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint, akinek van némi mozdítható pénze, és hosszútávon gondolkodik, annak még mindig egyértelműen a lakásvásárlás éri meg jobban. Budapesten például most havi 120 ezer forintért lehet kibérelni egy egyszobás garzont, megvenni pedig 27 millió forintért lehet. A bankok az ingatlanhiteleknél többnyire 30 százalékos önerőt várnak el, ami egy budapesti garzon esetében 8,1 millió forintot jelent. Emellé 18,9 millió forintos lakáshitelt kell fölvenni. Ezen összegnél egy 10 éves futamidejű, végig azonos törlesztőrészletű lakáshitel esetében a havi kiadás magasabb lenne, mint a bérleti díj. A money.hu hitelkalkulátora szerint a legkedvezőbb ilyen kölcsönök 190 ezer forint havi kiadást jelentenének. Ugyanekkora összegű, de 20 évre felvett lakáshitel esetében viszont már „csak” mintegy 110 ezer forintot kellene fizetni havonta, vagyis 10 ezer forinttal kevesebbet, mint a mostani bérleti díj. Budapest persze a legdrágább még mindig, mind a bérleti díjak, mind a lakásárak szempontjából. A másik véglet Miskolc, ahol havi 77 500 forintért lehet kibérelni egy garzont, amelynek átlagos vételi ára 10 millió forint. Ehhez „csupán” 3 millió forint önrészt kell előteremteni, és 7 millió forint lakáshitelt kell fölvenni. Ennek törlesztőrészlete a legjobb ajánlatoknál még a 10 éves futamidő esetén sem éri el a havi 70 ezer forintot, 20 éves futamidőnél pedig 41 ezer forint lenne a havi kiadás. Vagyis egy 10 éves lakáshitelnél 7500, 20 évesnél pedig több mint 30 ezer forinttal lenne alacsonyabb a törlesztőrészlet, mint a bérleti díj. A többi vidéki egyetemvárosban ennél többet kell fizetni: Győrben 19,9 millió, Debrecenben 19,3 millió, Szegeden 17,3 millió, Pécsett 14, 9 millió forintba kerül egy garzon. Ezekben a városokban így 10,4-13,9 millió forintos lakáshitelre lenne szükség. Előbbi összeget 10 és 20 éves futamidőnél havi 100 ezer, illetve 60-61 ezer forintból lehet elérni. A 13,9 milliós lakáshitelt pedig havi közel 140 ezer, illetve 81-82 ezer forintból lehet kifizetni 10 és 20 év alatt. A bérleti díj eközben Győrben 100 ezer, Debrecenben 80 ezer, Szegeden 90 ezer, Pécsett pedig 80 ezer forint havonta.
A 30 százalékos önrésszel és 20 éves, végig fix törlesztésű lakáshitellel megvásárolt lakások esetében a fővárosban tehát 10 ezer, Győrben és Pécsett 19 ezer, Szegeden 16 ezer, Miskolcon pedig több mint 30 ezer forinttal lenne kevesebb a banknak fizetendő havi részlet, mint a lakásbérleti díj. Debrecen az egyedüli kivétel, a cívisvárosban ugyanis a bérleti díj és a hiteltörlesztő összege nagyjából megegyezik. A hallgató persze nem biztos, hogy 20 évig ott él majd a megvett lakásban, de a garzont az egyetemi évek után ki vagy el lehet adni, utóbbi esetben ráadásul a befolyó összegből ki lehet fizetni a tartozást is. Mint Balogh László fogalmazott: a vásárlással nem lehet rossz döntést hozni, hiszen az ingatlanok értékállók. A probléma inkább ott van, hogy a több millió forintos önerőt egy hallgató nem tudja előteremteni, legföljebb a családja, de a legtöbb esetben ez sem járható út. Éppen ezért van óriási igény a kiadó lakásokra, e téren pedig a koronavírus kedvező fordulatot hozott. Tavaly még a nettó átlagfizetés 57 százalékát vitte el egy átlagos budapesti lakás bérleti díja, az idén viszont már „csak” a 47 százalékát.
Tíz-húsz évnyi bérleti díjból összejön a lakás ára
A fővárosban 225 havi bérleti díjból lehetne megvásárolni egy garzonlakást, Debrecenben ehhez 241 hónap havi díja szükséges, míg egy miskolci lakáshoz elég lenne 129 havi bérleti díj. Mindez persze csak akkor igaz, ha fixnek vesszük ezeket az árakat, azaz nem számolunk a lakások le- vagy felértékelődésével, a bérleti díjak emelkedésével vagy csökkenésével, az inflációval, a lakások amortizációjával.
Érvek az albérlet mellett
Az egyik legfőbb érv az albérlet mellett, hogy rugalmas: nem kell elköteleződnöd egy város, vagy ország mellett, bármikor gondolhatsz egyet és odébb állhatsz. Ez szerintem igen nagy előny, főleg fiatalon, amíg még az ember keresi önmagát, és szívesen lát világot.
Sokan azt gondolják, hogy ez saját lakással sem okoz problémát: majd kiadják, vagy eladják. De hidd el, a saját lakás megnehezíti, az amúgy is nehéz döntést: bármennyire is próbálod figyelmen kívül hagyni, röghöz köt. Ha kiköltözöl külföldre, akkor az itthon kiadott lakásod aligha fedezi az új albérlet díját, bár tény, hogy sokat segíthet.
Megspórolt költségek
A másik érv az albérlet oldalán, hogy sok költséget meg lehet spórolni vele. A lakáskiadással kapcsolatban az “egyszerű ember számítása” rém jó üzletnek állítja be a lakásvásárlást:
Hozam = (albérleti díj x 12) / ingatlan ára
Ezzel a képlettel, ha egy 25 milliós lakást kiadunk havi 180 ezer forintért, akkor 8,64%-os éves hozamot érünk el. De ez nem a valóság! A valóságban a saját lakásnak rengeteg költsége van:
- Vásárlás költségei
- Hitelfelvétel és lezárás költségei
- Ingatlanügynöki jutalék (2,5-4%)
- Beköltözés, felújítás, kezdeti költségek
- Kisebb dolgok, amelyek tönkremennek
- 5-10 évente felújítások
- A lakás amortizációja (egy 30 éves ház olcsóbb, mint egy 5 éves)
- Biztosítási díj
- Esetleges adók
Persze, ha szépen hagyod, hogy lerozzanjon a lakásod, akkor valóban nincs vele sok költség, de ez nem reális. Évente 100-150 ezer forint alsó hangon elmegy a fenntartásra, és 10 évente minimum 1-2 millió forint az állapotmegőrzésére. A lakás ettől még továbbra is veszít az értékéből, hiszen egy újabb építésű ingatlan nyilván többet ér.
Ezeket a költségeket hozzáadva a lakáshitel törlesztőjéhez, valamint az önerőként felhasznált pénzösszeg elmaradt hozamaihoz, már sokkal közelebb jutsz valósághoz.
A saját lakás vásárlás egyébként azért jobb üzlet (általánosságban) valamivel, mint a lakásvásárlás-kiadás, mert a bérlőt jól ismerjük (mi vagyunk azok), és nagy valószínűséggel jobban vigyázunk a lakásra, valamint biztosak lehetünk benne, hogy valóban 12 hónapon keresztül “ki lesz adva” a lakás.
A lakáshitel kockázata
Végül még egy ütős érv az albérlet oldalán, vagy inkább az elhamarkodott lakásvásárlás / lakáshitel ellen:
A piac kiszámíthatatlan, és nem lehet megmondani, hogy merre mennek majd az ingatlanárak, vagy a kamatok. Az ingatlanok ára hullámzik, bár szerencsére, nem ragasztunk rá árcímkét minden nap, így kevésbé feltűnő, mint mondjuk a részvények esetében.
A gazdasági válságok viszont jönnek-mennek. Az ingatlanárak is hol emelkednek, hol csökkennek. Nem elképzelhetetlen, hogy az ingatlanok 50%-ot veszítsenek az értékükből, és nagyon sokáig ne is térjenek vissza. Persze, ez fordítva is igaz, tehát egy szerencsés pillanatban megejtett lakásvásárlással akár fel is mehet az ingatlan ára, amivel nyerhetsz is erre itt a példa.
(Az ingatlanok ára hosszú távon viszont átlagosan az inflációval emelkedik, tehát az árváltozástól nem feltétlen érdemes hasznos várni.)
